Вы здесь: Главная > Сельский юрист > Приобретение земли в частную собственность

Приобретение земли в частную собственность

Несколько советов тем, кто решил стать владельцем земельного участка

О рынке земель

О рынке земель

Каждый человек, решившийся на крупную финансовую сделку, должен знать основные законные условия ее совершения. И при купле – продаже земли такие условия, оговоренные Российским Законодательством, также существуют.

Условия, обеспечивающие законность сделки

1. Прежде всего, убедитесь в том, что продавец имеет в наличии и может вам предоставить для ознакомления любой из документов, который может подтвердить его право собственности на выставленный на продажу участок земли.

Согласно российскому законодательству, подтверждением права собственности гражданина на землю могут выступать:

— договор о покупке-продаже или об обмене, оформленный нотариально;
— заверенный нотариусом договор дарения (дарственная);
— завещание или решение суда о законном праве наследования;
— акт исполнительного органа власти по месту расположения указанного участка о передаче его в собственность продавца.

Каждый из этих документов может быть законным подтверждением права собственности на землю.

Однако, покупателю необходимо знать, что для подтверждения имущественных прав только какого-то из этих документов недостаточно. Они должны быть должным образом подтверждены специальными государственными службами.

До 1997 года подтверждением действенности вышеперечисленных документов служила регистрация их в БТИ, где каждая земельная делянка ставилась на учет согласно своего фактического расположения.

Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122 от 21.07.1997 определено, что с момента опубликования Закона подтверждением документа на право собственности служит Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Это Свидетельство можно получить лишь в том случае, если сведения об участке и его владельце внесены в ЕГРП Российского реестра.

Несмотря на точную дату выхода Закона, в разных регионах страны регистрирующие органы появились не в одно время. Работа по их внедрению проводилась в течение длительного периода, поэтому и даты регистрации имеющихся на тот момент документов на участки земли в Росреестре могут не совпадать с датой выхода Закона и быть различными, в зависимости от даты начала работы Росреестра в каждом конкретном населенном пункте.

Нелишне также лишний раз обратить внимание на юридический адрес, указанный в документах, и сверить его с фактическим местоположением продаваемой делянки.

2. Обязательно при подготовке к оформлению сделки обратите внимание на семейное положение Продавца.

Этот момент также является очень важным. Если владелец состоит в браке, необходимо проверить, состоял ли он в браке во время приобретения участка, или он был приобретен им еще до брака. Если он не состоит в браке и никогда не состоял, то имеет полное право на продажу принадлежащего ему имущества, и в таком случае вам волноваться не о чем.

Если же на момент приобретения участка продавец состоял в браке, то он должен предоставить покупателю согласие второго супруга на проведение сделки по продаже участка.

Это является обязательным условием и предусмотрено российским законодательством: согласно ч.1 ст.34 СК РФ оба супруга имеют равные права на приобретенное в совместном проживании имущество.

Также, если Продавец находится в разводе, но имущество было приобретено в то время, когда он еще состоял в брачных отношениях, вам необходимо узнать, истек ли трехлетний срок с момента развода. В случае, если участок был приобретен в браке, но на момент продажи владелец земли находится в разводе меньше чем три года, он должен предоставить вам согласие супруга (или супруги). Этим вы обезопасите себя от излишних неприятностей, так как после совершения сделки вторая сторона может попытаться оспорить правомерность совершенного акта купли-продажи и в трехлетний период после развода имеет право обратиться в суд с иском о разделе имущества. В таком случае велика вероятность того, что вам придется выплатить второму супругу требуемую сумму, или вы будете втянуты в изнурительные судебные разбирательства.

3. В том случае, если владелец предоставил вам договор дарения, завещание или решение суда об установлении права наследования.

А также если есть решение местного органа власти о бесплатной передаче участка в собственность продавца, то вам не стоит волноваться – по российскому законодательству имущество, полученное на основании вышеперечисленных документов, как и приобретенное до вступления в брачные отношения, является личной собственностью владельца.

В таком случае продавец имеет полное право распоряжаться этим имуществом единолично по собственному усмотрению, в том числе и совершать сделки по купле-продаже.

4. Если право на владение землей определяется Договором об обмене земельными участками, вам необходимо уточнить условия обмена,

срок действия договора и посмотреть документ, являющийся подтверждением права собственности на участок, который был обменен.

5. Встречаются случаи, когда земельный участок по каким-то причинам арестован, или же на него есть притязания третьей стороны.

Чтобы избежать неожиданностей в подобной ситуации, вам следует убедиться в Отсутствии обременения. Для этого стоит подать соответствующий запрос с указанием юридического адреса и кадастрового номера земельного участка в Многофункциональный центр или в Росреестр. Вам обязаны предоставить выписку из ЕГРП, где будет дана информация, подтверждающая отсутствие нахождения участка под арестом или судом, а также, не находится ли он под арендой, не обременен ли сервитутными обязательствами, нет ли запрета на строительство на данной территории.

В соответствии с действующим законодательством, такую выписку может получить любой гражданин.

6. Обязательно убедитесь в том, что сведения об участке внесены в ГКН.

Продавец обязан предъявить по требованию кадастровый паспорт продаваемого земельного участка, в котором содержатся следующие данные:

— кадастровый номер;
— категория земель;
— назначение к использованию земли;
— общая площадь участка.

Если паспорт содержит кадастровый номер участка, то в нем могут отсутствовать данные о собственнике и юридическом адресе участка, поскольку эти данные, как и право собственности продавца на землю, уже прошли регистрацию в ГКН и Росреестре.

Следует еще иметь в виду, что при действующих правилах при продаже земельного участка не требуется обязательного межевания границ, если в ГКН внесены сведения о нем, как о ранее учтенном с указанием фактического местоположения. Это вполне устраивает продавца, но для покупателя все же не лишним было бы удостовериться в соответствии фактических границ участка тем данным, которые внесены в ГКН. Это необходимо сделать с целью избежания в дальнейшем многолетних судебных тяжб с владельцами соседних участков.

7. Наличие разрешения о застройке участка

Как известно, всем участкам земли, как государственным, так и находящимся в частном владении, дается право на их использование строго по целевому назначению.
Поэтому, если приглянувшийся вам участок не принадлежит к категории «земли населенных пунктов», то любое строительство на нем будет считаться незаконным, и вы не сможете ни построить дом, ни прописаться в нем.

Можно, конечно, земли из категории «сельскохозяйственного назначения» перевести в выгодную для вас категорию, но это будет очень долгий и затратный в финансовом плане процесс.

Если участок относится к категории «для ведения садоводства и огородничества», то вы сможете построить на нем дачный домик, но стоит все же обратить внимание по кадастру на категорию земли, так как не всегда под эту категорию отдаются плодородные участки, и для того, чтоб он начал приносить пользу, придется приложить немало трудовых и финансовых усилий.

Осведомлен – значит, вооружен. Эти краткие знания помогут при выборе участка и оформлении сделки, но не способны застраховать от любого непредвиденного случая. Не стоит отчаиваться, если вас все же сумели обмануть – в таком случае стоит обратиться к последней инстанции – суд поможет вам разрешить возникшие разногласия.

Теги:

Оставить отзыв